Zakup mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym to proces podzielony na kilka etapów, podczas których instytucje analizują sytuację klienta, wartość nieruchomości i poziom ryzyka. Każdy wniosek podlega ocenie według określonych procedur, a decyzja opiera się na twardych danych. Zrozumienie jak wygląda ten proces, pozwala szybciej przygotować dokumentację i zwiększa szanse na uzyskanie kredytu na mieszkanie.
Posiadanie stałego źródła dochodu
Podstawową kwestią związaną z tym, jak kupić mieszkanie na kredyt jest stały dochód. Instytucje finansowe wymagają potwierdzenia stabilnych wpływów, ponieważ wpływają one zdolność kredytową, która określa, czy miesięczna rata mieści się w budżecie gospodarstwa domowego.
Najczęściej akceptowane są umowy o pracę na czas nieokreślony, jednak umowy cywilnoprawne, działalność gospodarcza czy kontrakty również mogą zostać uwzględnione, o ile wnioskodawca posiada minimum 6–12 miesięcy historii dochodowej.
Bank analizuje nie tylko wysokość zarobków, ale także ich regularność, a także strukturę wydatków gospodarstwa. Dodatkowo bierze pod uwagę również inne zobowiązania, takie jak raty pożyczek, limity w kartach kredytowych lub alimenty. Każdy z tych elementów obniża potencjalną zdolność. W przypadku par składających wniosek o kredyt dochody są przeliczane wspólnie, co często zwiększa szansę na finansowanie.
Dobra historia kredytowa
Rejestry takie jak BIK przechowują dane dotyczące wcześniejszych zobowiązań, opóźnień w spłatach oraz liczby zapytań o finansowanie. Pozytywna historia zwiększa wiarygodność klienta, ponieważ pokazuje umiejętność terminowego regulowania należności. Brak jakiejkolwiek historii nie jest jednak błędem proceduralnym, ale może obniżyć ocenę, ponieważ bank dysponuje mniejszą bazą porównawczą.
Warto także pamiętać, że instytucje zwracają uwagę nie tylko na zadłużenie czynne, ale również zamknięte w przeszłości. Nawet kilkudniowe opóźnienia zapisywane są w systemie i mogą obniżyć scoring. Warto więc wcześniej uporządkować wszelkie płatności i zamknąć nieużywane limity.
Wkład własny
Od kilku lat obowiązują przepisy rekomendacji KNF, zgodnie z którymi minimalny wkład własny wynosi 20%. Niektóre banki dopuszczają finansowanie 90% lub nawet 100% wartości nieruchomości, jednak wymagają w takich przypadkach dodatkowego zabezpieczenia, o takich rozwiązaniach może poinformować pośrednik kredytowy w Trójmieście, który z racji wykonywanego zawodu jest w stanie wskazać instytucje dopuszczające niższy wkład własny.
Własny udział obniża całkowity koszt kredytu, ponieważ zmniejsza kwotę kapitału i ryzyko banku. Wkład może pochodzić z oszczędności, środków na koncie IKE lub IKZE, a także darowizny od rodziny. Część instytucji w przypadku budowy domu jako wkład dopuszcza również działkę.
Ubezpieczenia
Przy kredycie hipotecznym wymagane jest minimum zabezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie. Bank wymaga wskazania siebie jako pierwszego beneficjenta odszkodowania, aby zapewnić ochronę kapitału. Polisa nie musi być kupiona w tej samej instytucji, ale składka musi spełniać określone parametry.
Część banków wymaga także ubezpieczenia na życie, które nie jest obligatoryjne, lecz często poprawia warunki finansowania, np. obniża marżę. Taka polisa zabezpiecza rodzinę w przypadku śmierci kredytobiorcy, ponieważ kwota odszkodowania może trafić do banku i spłacić całość zadłużenia.
Wycena nieruchomości
Każde finansowanie wymaga określenia wartości lokalu lub domu przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy ustala cenę rynkową, która decyduje o maksymalnej wysokości kredytu. Jeśli wynik wyceny jest niższy niż cena transakcyjna, klient musi uzupełnić różnicę środkami własnymi. W przypadku inwestycji deweloperskich bank z kolei przygląda się lokalizacji, standardowi oraz stopniu zaawansowania budowy.
Zanim podejmiesz decyzję o zaciągnięciu kredytu
- Porównaj koszty polis i warunki, które zmieniają parametry oferty.
- Sprawdź wysokość dochodów i zadłużenia, aby ocenić realną zdolność kredytową.
- Uporządkuj historię w BIK, eliminując zaległości i zamykając nieużywane limity.
- Przygotuj wkład własny na poziomie 10–20% wartości nieruchomości
